Гараж — под защитой закона

ГАРАЖ — ПОД ЗАЩИТОЙ ЗАКОНА

]

ПРАВО НА ЗАЩИТУ

ГАРАЖ — ПОД ЗАЩИТОЙ ЗАКОНА

Дом вашего автомобиля — тема, не теряющая актуальности. Для одних он все еще мечта, для других, увы, предмет юридических споров, а то и судебных разбирательств. Сегодня на «гаражном фронте» отмечается наступление местных властей, чуть не каждый день издающих новые постановления и распоряжения. Вместе с тем города начинают освобождать от отдельно стоящих гаражей и строят многоэтажные комплексы. Мы попросили нашего постоянного автора, действительного члена Академии юридических наук Леонида ОЛЬШАНСКОГО прокомментировать нынешнюю ситуацию, а также подробнее рассказать о правах собственников — членов ГСК.

ЕСЛИ НА ГАРАЖ НАЕЗЖАЮТ...

К сожалению, исполнительная власть, особенно в Москве, грубо нарушает права собственника. Бывает, в один прекрасный день подъезжает бульдозер и начинает ломать ваш законный гараж. Однако, согласно ст. 35 Конституции РФ, «Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Из этой формулировки можно сделать два вывода. Во-первых, власть обязана предоставить владельцу эквивалент. Во-вторых, должно быть вступившее в законную силу решение суда. При исполнении решения должен присутствовать судебный исполнитель с «исполнительным листом». Часто ли эти процедуры соблюдаются?

Если ни того, ни другого нет, смело защищайте свою собственность. На страже ваших интересов стоит и ст. 14 ГК РФ «Самозащита гражданских прав». Одним из способов самозащиты юридическая наука называет «удержание вещи». Следовательно, можно посадить у гаражей страшную кавказскую овчарку и никого не подпускать. Можно строить баррикады и «ложиться» под бульдозер. Чтобы не попасть под статью УК, необходимо лишь помнить, что приемы и методы самообороны должны быть такими же, как у «нападающих». Другими словами, рабочего с ломом и лопатой в руках не надо валить с ног очередью из автомата.

ЛУЧШЕ ВСТУПИТЬ В ГСК

Многие ошибочно считают, что с появлением различных товариществ и акционерных обществ кооперативы прекратили существование. Это не так. В главе 4 ГК РФ «Юридические лица» есть § 5 «Некоммерческие организации», а в нем специальная статья 116 «Потребительский кооператив». Она регулирует деятельность жилищных, дачных и гаражных кооперативов. Члены этих организаций не производят продукцию, не оказывают услуги, а являются потребителями чего-либо: квартир в доме, дач, боксов в ГСК. Рассмотрим подробно, на каком юридическом фундаменте создается гаражный кооператив.

«Конституция» ГСК — его Устав. Он подлежит оформлению в Регистрационной палате. В тех областях России, где такие палаты не созданы, действуют региональные отделы при районной или областной администрации. Для получения свидетельства о регистрации в Палату необходимо принести протокол № 1 (учредительный) и письмо о предоставлении юридического адреса (не путайте его с площадкой земли, где расположены боксы). Юридический адрес может дать и ЖЭК, и милиция, и любая другая организация (даже детсад).

Для создания кооператива необходимо минимум три человека. Поэтому в протоколе № 1 следует отразить, что Иванов, Петров и Сидоров решили организовать ГСК — скажем, «Волга», и приняли друг друга в члены этого кооператива.

В некоторых областях при регистрации местные власти нарушают права граждан и требуют дополнительный документ о землеотводе. Получается парадокс: юридическое лицо (кооператив) еще не создано, а земля уже получена. Все равно, что до рождения ребенка требовать справку о прививке.

Такие нарушения не случайны — они имеют целью с первых дней подчинить кооператив исполнительной власти, чтобы в него принимали нужных людей. Как с этим бороться? Конечно, можно подать в суд и обязать зарегистрировать ГСК без землеотвода. Но есть способ похитрее. Среди десятков разбросанных на пустыре или вдоль железной дороги железных и каменных гаражей найдутся такие, которые принадлежат инвалидам, ветеранам войны, героям и депутатам. У них есть (пусть временный) землеотвод под гараж. Вот из этих десяти человек и составляется первичный список членов ГСК с приложением протокола № 1 и других документов. А через несколько дней после регистрации Уста-ва (!) эти члены ГСК примут в него всех желающих. Главное — утверждать списки ГСК в органах власти и управления не требуется. Нет в России гаражного кодекса (по аналогии с жилищным), который обязывал бы граждан это делать.

Напомню, что по сей день действует принятый в 1988 году Закон «О кооперации...», где в п. 2 ст. 10 прямо сказано, что «вмешательство в хозяйственную и иную деятельность кооператива со стороны государственных и кооперативных органов не допускается». А в п. 1 ст. 11 подчеркнуто, что кооператив организуется по желанию граждан исключительно на добровольных началах, а его создание не обусловливается каким-либо специальным разрешением органов власти или управления. Эти положения советую включить в Устав ГСК.

Одновременно укажите, что членом ГСК может быть любой гражданин, признающий его Устав. Другими словами, не имеют значения род занятия, прописка, место жительства, наличие или отсутствие автомобиля. Чем меньше ограничений в Уставе, тем больше прав у ГСК в целом и у каждого члена в частности.

В Уставе обязательно должна быть глава «Управление кооперативом», где оговорены функции председателя правления, вопросы, которые вправе решить только общее собрание (как правило, прием и исключение из членов ГСК). Очень важно указать, какие решения принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании, какие — большинством от списочного состава или двумя третями голосов опять-таки от присутствующих или от списочного состава.

Стоит внести в текст Устава фразу: «Кооператив вправе заниматься любыми не оговоренными в настоящем Уставе видами деятельности, за исключением тех, которые прямо запрещены законом». Это даст возможность создать в будущем на вашей территории, скажем, ремонтные зоны, обслуживать на коммерческой основе граждан и организации, сдавать в аренду свободные боксы, а также заниматься любой иной коммерческой деятельностью, разрешенной законодательством РФ.

Главное «достижение» при членстве в ГСК — оформление по законам России права собственности. В ст. 218 ГК РФ «Основания приобретения права собственности» есть п. 4, посвященный кооперативам. Приведу его дословно: «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».

Поскольку кредитов на строительство ГСК банк не давал, собственниками становятся все члены кооператива с первых минут его функционирования. Причем как владельцы отдельно стоящих гаражей, так и боксов в многоэтажном комплексе.

Документы на право собственности выдает БТИ (бюро технической инвентаризации) района. Для этого необходимо представить справку, что член кооператива Иванов И. И. полностью внес паевой взнос в сумме, скажем, 5 млн. рублей. На справке обязательно должны быть две подписи: председателя и главного бухгалтера ГСК, скрепленные печатью. На основании этого документа БТИ выдаст гражданину Регистрационное удостоверение, по которому он сможет свой гараж в любое время продать, завещать, подарить, обменять. Он — приватизирован. В этом случае правление более не распоряжается распределением мест в гараже — только вопросами эксплуатации. Все, что оно может, — уволить за пьянство рабочего на основании КЗОТа. Отнять у гражданина нашей страны собственность может только суд. Даже общее собрание тут бессильно.

ХИТРОСТИ ИНВЕСТОРА

Если ГСК расположен в каменном многоэтажном и отдельно стоящем здании, то к нему рано или поздно обращаются различные фирмы с предложениями надстроить пару этажей и поделить вновь образованные метры. Раньше их делили в пропорции 50:50. Сейчас могут предложить инвестору 70%, а ГСК — 30%.

Но не это главное. Инвестор часто готов «наложить лапу» и на существующий комплекс, создать дирекцию строящегося объекта (третье юридическое лицо), а затем и акционерное общество по эксплуатации здания. Не поддавайтесь на подобные ухищрения. Договор должны заключать только на строительство офисов (не баню же надстраивать). В нем — ни слова о будущей аренде и эксплуатации! В то же время укажите, что инвестор за свой счет производит надстройку, а с момента заключения договора (а не с начала строительства) оплачивает все эксплуатационные расходы ГСК (электроэнергия, водоснабжение, тепло, зарплата сторожам, бухгалтеру, коменданту и т. п.).

Нередко в договоре о строительстве пытаются заранее оговорить дальнейшее использование надстройки. Причем пишут вскользь, что инженерные сооружения являются «совместной собственностью» или подменяют договор о строительстве договором о совместной деятельности. От таких предложений решительно отказывайтесь, иначе потеряете все. Учтите: любое имущество, внесенное в совместную деятельность, не возвращается, а становится собственностью вновь образуемого юридического лица. Будьте бдительны. Даже громкое имя инвестора, например министерство, банк, — не гарантия стабильности ваших взаимоотношений. Уверенность и надежность дает только шлифовка каждой строчки договора. Не забывайте классическую формулу: договор — единственный экономический и правовой документ, определяющий взаимоотношения сторон. Поэтому пригласите для его составления компетентных высококвалифицированных юристов, специализирующихся в области гражданского права и арбитражного процесса.

Только когда все будет построено и госкомиссия примет объект, можете сесть за стол переговоров: за сколько и на каких условиях ГСК сдаст в аренду свои новые надстроенные метры.

Возвращаясь к исходному тезису, скажу: органам местной власти, администрациям городов и областей пора, наконец, четко определить, где и как ставить гаражи и отводить землю под стоянки. Сегодня процесс хаотичный: отдают пустырь (на котором завтра будут строить дом), занимают парки, газоны и детские площадки. От этого страдают и владельцы машин, и жители близлежащих домов, и архитектурные ансамбли городов. Думаю, было бы желание, а решить «гаражную проблему» без ущерба чьим-либо интересам, в конце концов, удастся.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой! И нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии