Где жить моей отраде?

ГДЕ ЖИТЬ МОЕЙ ОТРАДЕ?

]

МЫ И АВТОМОБИЛЬ

ГАРАЖ

ГДЕ ЖИТЬ МОЕЙ ОТРАДЕ?

Торопиться при покупке гаража или крытой стоянки не стоит.

Сергей ВОЛГИН, Дмитрий ЛЕОНТЬЕВ. Фото Владимира Князева и Валерия Утца

По некоторым данным, не более 15 (!) процентов всех гаражей в Москве можно отнести к цивилизованным. Что кроется за этим «понятием»? Во-первых, законно оформленный участок земли на всю гаражно-стояночную территорию и, во-вторых, гарантия прав каждого владельца (пользователя) гаража.

Советские и российские

К цивилизованным можно отнести практически все гаражно-строительные кооперативы (ГСК), которые начали свое существование еще в Советском Союзе. Это гаражи Всесоюзного общества автомобилистов (ВОА) и Московского городского союза автомобилистов (МГСА). Они построены на долговременных землеотводах со сроком аренды 10–15 лет, некоторым земля вообще передана в так называемое бессрочное пользование. «Советские» ГСК не только стоят на «твердой» почве, но и построены, как правило, на законных основаниях, то есть приняты госкомиссией, занесены в реестр недвижимости комитета по управлению имущества как капитальные сооружения, каждый гараж в отдельности имеет техпаспорт и удостоверение на право собственности от Бюро технической инвентаризации.

ГСК «старой закалки» — это не только крепкая юридическая почва, но и коллектив, где вопросы, связанные с оплатой, охраной, реконструкцией, правами владельца, обычно решаются сообща на собраниях.

Совсем другое дело гаражи, появившиеся в последнее время. Хлынувший на рынок поток автомобилей и сопровождающие этот процесс массовые хищения машин во много раз увеличили число желающих приобрести или взять в аренду гараж или крытую стоянку. Почуяв запах большой прибыли, в гаражный бизнес пошли люди, для которых нужно было только одно: быстро построить и быстро продать, что в условиях серьезных трудностей с землеотводом чаще всего было связано с нарушением юридических норм, правил, установлений. Строить стали где попало и в большинстве случаев на птичьих правах. «Помогала» и полнейшая юридическая безграмотность автовладельцев.

Новоявленные гаражные бизнесмены, получив, скажем, разрешение только на строительство открытой стоянки, часто возводили там крытые железные конструкции и продавали как капитальные сооружения, при том, что сделка с будущим владельцем гаража не регистрировалась. Ему давали некое подобие официальной справки или книжку члена кооператива. Бывает и хуже — строительство гаража на самозахваченной земле, до которой у городских властей пока не доходят руки. Такие объекты находятся под постоянной угрозой сноса, а «владельцы» их, не имеющие юридических прав на свою собственность, в любой момент могут оказаться ни с чем.

Чья земля?

Чтобы, приобретая дом для своей машины, не попасть в число бесправных владельцев, прежде всего убедитесь в том, что земля под гаражом законная. Это значит, что между владельцем гаражей (будь то кооператив, товарищество или акционерное общество), с одной стороны, и городом (в лице правительства и местного земельного комитета) — с другой, должны иметь место договорные отношения (чаще всего это договор аренды). Сегодня законно оформленные гаражи или стоянки размещаются на официально отведенных местах — землеотводах, которые могут быть либо временными (на год-два), либо долгосрочными (10–15). Заметим попутно, что получить землю под гараж на долговременной основе в столице пока почти невозможно (речь не идет о муниципальной программе гаражного строительства). В Москве строительный бум, и чиновники надолго землю не отдают. Поэтому не спешите обкладывать кирпичом металлические гаражи на временных отводах и тем более бетонировать подвалы. Если власти решат такой гараж перенести, то компенсация будет выплачена без учета ваших «усовершенствований».

Рассмотрим другой вариант — вам предлагают гараж в «ведомственных» владениях. Первым делом проверьте, есть ли договор между ведомством и ГСК и какой? Ведомственная земля передается в пользование какому-либо предприятию или организации. Директор, к примеру, электростанции открывает ворота и говорит: «Места у меня много, стройте на здоровье. Только платите исправно». Лучшее решение в данном случае — договор субаренды между ГСК и предприятием. Хуже, если гаражный кооператив заключил с владельцем ведомственной земли распространенный в последнее время договор о совместной деятельности. Это юридически зыбкий документ, который, по сути, служит прикрытием аренды и означает, что стороны обмениваются взаимными услугами. Договор о совместной деятельности может быть расторгнут даже по прихоти директора предприятия, а главное — он не дает владельцам гаражей полноценных прав, которые предусмотрены договором аренды. То есть рассчитывать на компенсацию вложенных средств здесь не приходится.

Будьте осторожны и при покупке гаража в так называемых охранных или рекреационных (отведенных для отдыха) зонах. Первые — это территории возле железных дорог, вокруг котлованов и т.д. Случалось, фирма, построившая на таком месте гараж, имела только устную договоренность с начальником ближайшей железнодорожной станции, а покупателям боксов предъявляла липовый договор аренды.

Вне зависимости от того, на какой земле ваш гараж стоит — за воротами предприятия, на временном отводе или долгосрочном участке, — его строительство должно быть законно оформлено. Обязателен акт приемки гаража комиссией. Иначе в любой момент придет чиновник из префектуры и потребует: «Убрать!». И будет прав. Если разрешения на строительство капитального строения нет, то самый оптимальный вариант — сборно-разборная конструкция, которую легко транспортировать. Конечно, известны случаи, когда гаражи по 5–8 лет стояли вообще без какой-либо приемки. Но это не пример для подражания. Слишком велик риск.

Как приобретать наверняка

Прежде, чем воспользоваться предложением о покупке гаража, уточните, на каких условиях вам его предоставляют. Это может быть покупка, аренда, членство в гаражном кооперативе и т.д.

Покупка. Купить гараж, то есть стать его собственником, — лучший из всех вариантов. В этом случае никто не сможет лишить вас гаража (собственности) иначе, как по решению суда, что записано в Конституции РФ. При этом лучше всего составить договор купли-продажи в письменной форме, где четко обозначить стороны договора, товар и его цену.

Перед покупкой обратите внимание, к какому типу имущества — движимому или недвижимому — относится предлагаемый вам гараж. Если он имеет фундамент или прочно связан с землей каким-либо иным способом, то это — недвижимое имущество. Тогда покупку необходимо зарегистрировать в государственных органах, и ваше право собственности возникает с момента такой регистрации. Запомните: любая недвижимость, построенная на законных основаниях, должна быть учтена в реестре: либо в местном комитете по управлению имуществом, либо в Бюро технической инвентаризации. Поинтересуйтесь, числится ли там ваша будущая покупка.

Если гараж представляет собой просто металлическую коробку, установленную на земле, это — движимое имущество. В таком случае право собственности возникает с момента передачи вещи.

Аренда. Договор аренды нужно заключить в письменной форме, когда одна из сторон — юридическое лицо. Если стороны — физические лица, то это можно сделать и в устной форме, но на срок не более года. До истечения срока, указанного в договоре, арендодатель может расторгнуть договор с вами через суд, но только при следующих условиях: вы пользуетесь имуществом с нарушениями условий договора; вы ухудшаете имущество; более двух раз не внесли плату за имущество; не делаете капитального ремонта, если по условиям договора это входит в ваши обязанности (в общем случае капитальный ремонт должен делать арендодатель).

Другие основания расторжения могут быть установлены договором. О досрочном его расторжении вас обязаны предупредить за один месяц (в случае аренды недвижимости — за три месяца). Если эти правила нарушены, вы вправе требовать возмещения убытков.

Членство в кооперативе. Если, допустим, вы решили стать полноценным членом гаражного кооператива, в первую очередь ознакомьтесь с его уставом. Внимательно прочтите условия приема в кооператив и выхода из него, права его членов и обязанности, ответственность за просрочку уплаты взносов и др. Обязательно посмотрите, каковы особенности сдачи кооперативного гаража в аренду, его перепродажи и дарения. Помните, устав — основной закон кооператива, который обязан любые свои действия производить только на его основании (естественно, сам устав не должен противоречить действующему законодательству).

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой! И нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии